Когда арендатор может не платить за аренду?

Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишён возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. При доказанности оснований гражданско-правовой ответственности сумма арендной платы в качестве упущенной выгоды может быть взыскана арендодателем с лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств.

Сотрудники Общества ограничили фирме доступ к принадлежащим ей помещениям путем установления в дверях перекрытия. В следствие этого, фирма не имела возможности использовать по назначению помещения и предоставлять их в аренду третьим лицам.
Посчитав, что указанные действия Общества привели к упущении прибыли, на которую фирма могла справедливо рассчитывать, последняя обратилась в суд о взыскании с общества упущенной выгоды в размере арендных платежей за весь период, в течении которого доступ был ограничен.
Суды первой и второй инстанции требования фирмы не поддержали. Были вынесены решения об отказе в требованиях. В обоснование своих решений суды указали, что не смотря на ограничение доступа к помещениям, арендная плата с арендаторов фирмы должна быть получена, а невыплата арендных платежей фирме ее арендаторами не находится в причинно –следственной связи с действиями общества по ограничению доступа к помещениям.
ВС РФ напротив, посчитал, что в данном случае, налицо упущение выгоды фирмой в результате незаконных действий общества. При нормальном ведении деятельности по предоставлению помещений в аренду фирма получала бы положенный ей доход и лишение этого дохода в соответствии с п.2 ст. 15 ГК признается упущенной выгодой лица.
Очевидно, что именно действия общества лишили фирму и ее арендаторов доступа к помещениям и нормальной работе. Следствием этого явился отказ арендаторов от уплаты арендных платежей. Суды 1 и 2 инстанций ошибочно указали на то, что арендные платежи должны были продолжать выплачиваться в пользу фирмы, поскольку ограничение доступа произошло по причинам не зависящим от арендодателя. Ведь договор аренды носит взаимный характер, и непредоставление арендатору арендованного имущества арендодателем по какой бы то ни было причине, дает ему право прекратить выплату арендных платежей. В сложившейся ситуации, арендодатель лишенный возможности предоставить предмет договора в пользование контрагенту утрачивает возможность получения платежей за его использование.
ВС РФ справедливо посчитал, что ответственность за сложившуюся ситуацию может быть возложена на общество и с целью установления наличия, размера и обоснованности требования с ответчика упущенной выгоды, направил дело на новое рассмотрение.
Определение N 302-ЭС14-735


Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.
Административно-территориальная единица выступила в суде в качестве истца с притязанием к ответчику Т. об истребовании арендной платы за использование земельного участка по договору заключенному между ними 29.06.2012г. Договор заключен по поводу использования земельного участка для ИЖС на 5 лет. Стороны договорились о внесении арендных платежей поквартально, 15 числа соответствующего месяца. Истец утверждает, что обязательства арендатора по уплате аренды с 1.01.2013г. по 27.02.2015г. не исполнялись. 27.02.15г. договор прекращен.
Т. исковые требования признала частично, т.е. подтвердила задолженность 7.04.2014г. по день прекращения договора.
Не смотря на возражения ответчика, требования истца судами 1 и 2 инстанции удовлетворены в полном объеме, но ВС РФ при кассационном рассмотрении усмотрел необходимость использования положений ст. 387 ГК в связи с нижеследующим:
Суд установил, после заключения договора аренды земли для ИЖС тем же истцом отказано ответчику в выдаче разрешения на строительство жилого дома. Впоследствии, этот отказ был признан незаконным в судебном порядке.
Поскольку арендатор обязан использовать имущество в соответствии с его целевым назначением, отказ в выдаче разрешения на строительство сделал такое использование невозможным. По положениям ст. ст. 405 и 406 ГК должник не считается нарушившим положения договора, если кредитор своими действиями или бездействием сделал исполнение невозможным. Должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.
Также, по п. 1 ст. 611 ГК имущество должно быть передано арендатору в состоянии позволяющем использовать его по назначению.
Анализируя в совокупности вышесказанное, можно сделать вывод о том, что взаимный характер договора аренды лишает арендодателя права на получение арендной платы, если им нарушены условия по встречному предоставлению в пользу арендатора.
Таким образом, при рассмотрении данного дела судами 1 и 2 инстанции не в полной мере были исследованы обстоятельства дела в отношении законности действий истца по лишению ответчика условий для использования имущества по назначению. Дело было решено вернуть на новое рассмотрение.

Определение N 89-КГ16-7